Le secteur immobilier est en pleine mutation à Mayotte. Outre le déclin de l’habitat traditionnel et l’amélioration rapide du parc de logements, l’apparition de nouveaux acteurs a favorisé l’émergence d’un marché immobilier privé. La rareté du foncier viabilisé, ainsi que la tenure foncière, sont des obstacles forts à un accroissement de la construction de logements, dans le secteur social comme dans le secteur concurrentiel, et contribuent à la relative faiblesse des offres nouvelles face à la demande immobilière induite par la croissance démographique et l’évolution des modes de vie.

L’habitat à Mayotte se caractérise par une répartition inégale sur le territoire au profit du nord est de l’île. Un logement sur deux est situé dans les communes de Petite Terre, Koungou, Mamoudzou. Cette dernière concentre, à elle seule, 31 % des résidences principales et 28 % de la population mahoraise.
Mayotte connaît une importante pénurie de logements. Il faudrait construire, chaque année, environ 2200 logements, alors qu’en moyenne, la construction de seulement 1300 logements est autorisée. Toutefois, nombre de constructions, difficiles à estimer, sont initiées sans permis de construire.

La politique de l’habitat social mise en oeuvre depuis vingt-cinq ans par un opérateur unique la Société Immobilière de Mayotte (SIM), était basée sur l’accession à la propriété des populations les plus démunies, au travers de la construction des cases (subventionnées à près de 90% par l’Etat). Cette politique a permis la substitution progressive des logements en matériaux traditionnels par des logements en dur. Plus de 16000 cases SIM ont été construites (concernant ainsi près de la moitié des ménages mahorais). Cette politique a cependant atteint ses limites : individuelle et rustique, la case SIM (deux ou trois pièces sans finitions intérieures), qui s’inspire de l’habitat traditionnel mahorais, ne répond plus, dans un contexte de saturation de l’espace foncier, aux besoins de la société mahoraise.
Un nouveau dispositif comparable à celui en vigueur dans les DOM devrait être instauré à Mayotte : le logement en Accession Sociale ou Très Sociale (L.A.S/L.A.T.S.), destiné aux accédants sociaux (en priorité les familles). Il s’agira de logements plus grands, plus confortables, mieux adaptés aux besoins familiaux. Son financement se composera d’une subvention couplée à un prêt bancaire immobilier (mise en place, en 2006, d’une interface sociale et financière, destinée à faciliter l’accès des plus démunis au crédit) dont le remboursement sera couvert en grande partie par l’Allocation Logement (AL) en vigueur à Mayotte depuis 2004. Le L.A.T.S., dont le taux de subvention pourrait atteindre 75 %, viendra se substituer à la case SIM dès sa mise en oeuvre en 2006.
Par ailleurs, pour pallier l’absence d’offre locative sociale, il sera développé, à plus long terme, un parc locatif spécifique. Les personnes à revenus modestes, ne pouvant accéder à la propriété pourront dès lors louer un logement moderne répondant aux normes d’hygiène et de salubrité.
En 2004, la SIM gérait un parc locatif de 1581 logements intermédiaires occupés, pour l’essentiel, par des fonctionnaires métropolitains. Mais, stimulé par les opérations en défiscalisation qui ont été effectives dès 1994, ce marché est de plus en plus occupé par des opérateurs privés. En 2005, 239 constructions auraient bénéficié du dispositif Girardin contre 160 en 2004. Ces opérations, principalement initiées par des résidents locaux d’origine métropolitaine, et qui sont essentiellement concentrées sur la commune de Mamoudzou, ont favorisé l’émergence d’un marché immobilier privé et l’installation de promoteurs immobiliers (voir plus haut : Hamaha, la ville champignons)

La pression foncière a entraîné une flambée des prix sur le marché immobilier: le prix déclaré pour un terrain en zone urbaine toutes communes confondues est passé de 53 €/m2 en 2000 à 263 € en 2004, soit un quintuplement du prix.
La commune de Mamoudzou dont le marché est le plus actif (571 DIA entre 2000 et 2004) connaît naturellement les prix les plus élevés: le prix d’un terrain bâti en zone urbaine s’établit à 403 €/m2 en 2004 contre 229 €/m2 en 2000, soit une hausse annuelle moyenne de 12 %. Cette progression s’est poursuivie en 2005 puisque ce type de terrains s’est vendu au prix de 520 €/m2.
Il n’existe pas à Mayotte d’indice de la construction. Le coût réel de la construction dépend des coûts de matières premières et de ceux de la main d’oeuvre qui ne cessent de s’accroître. En effet, outre, la revalorisation constante du SMIG (+ 10 % par an et plus), le coût du béton s’est accru de 22 % entre 2003 et 2005 et celui du fer a progressé de 48 % sur la même période. Ainsi le coût de la construction s’établit en 2007 à environ 100